Концепция
Выпуск №3
  • <
  • 7 
  • 6 
  • 5 
  • 4 
  • 3 
  • 2 
  • 1 
  • >

Роскошь или необходимость?

 

 

Покупка замка во Франции

 

I

В настоящее время очень многие люди сталкиваются с проблемой выбора, в какой стране лучше приобретать недвижимость. В первую очередь это, конечно, зависит от предпочтений, а во-вторых, от стоимости недвижимости. Так на протяжении многих лет наиболее привлекательны и по цене, и по своему великолепию остаются замки Франции. Жить здесь – мечта многих. Эта страна является культурной, туристической и гастрономической меккой вот уже многие десятилетия. А купив здесь замок, вы станете там далеко не рядовым гостем или туристом, вам откроются намного более широкие возможности.

На самом деле купить замок во Франции это не только выгодно в финансовом плане, но и в плане стабильности. Это государство - одно из наиболее привлекательных и красивейших мест Европы, является одной из преуспевающих в экономическом и социальном развитии страной. За все годы процветания во Франции было сохранено несколько десятков тысяч великолепнейших строений – одних только замков и усадеб здесь около 43 тысяч. Постройки эпохи Ренессанса с башенками, донжонами, высокими окнами, характерными для архитектуры XII века – об этих зданиях с собственным характером хорошо отзываются иностранные клиенты, ценящие подлинность и дух истории. Ежегодно около 450 больших и малых замков, тысячи усадеб, поместий, господских домов и прочих построек ищут владельца. И это уникальный шанс стать обладателем настоящего сокровища.

Покупка замка, как правило, – это вопрос престижа, а не выгодной инвестиции. Этот сегмент рынка роскошной недвижимости находится на особом положении. Приобретают замки обычно для души или для бизнеса, реже для постоянного проживания. Такими необычными предложениями часто интересуются мировые знаменитости, успешные бизнесмены и европейские аристократы.


 

 

Некоторые предприимчивые владельцы используют замки в туристических целях – в качестве отелей, небольших элитных гостиниц, конференц-центров, а также открывают конные школы, рыболовный и охотничий бизнес. Кроме того, замки можно сдавать в аренду для проведения свадеб. А если замок продается с виноградником, то, наладив винодельческое производство, можно также получать доход.

 

II

Во Франции старинные замки, поместья, имения называются словом chateaux. Не все из них являются резиденциями аристократов, но все французские шато отличаются характерными элементами интерьера – винтовыми лестницами, башенками, круглыми окнами и др.

Некоторые замки требуют полной реконструкции, другие – частичного восстановления, но есть и безупречные статные сооружения, не требующие дополнительных вложений. Как правило, французские замки продаются сразу с просторными участками земли, водоемами, пристройками, иногда с виноградниками.


 

Типичный замок имеет земельный участок площадью более 1 га, это относится и к относительно недорогим объектам. Жилая площадь замка обычно превышает 500 кв. м. Замки площадью около 500 кв. м стоят от 1 млн. евро, а объекты площадью 1800 – 3700 кв. м с большим участком земли, леса или виноградником обойдутся уже в 20-30 млн. евро.

Архитектура замков разных исторических эпох будет различаться своим стилем, в некоторых замках можно встретить смесь эпох, так как со временем менялась мода, а также предпочтения разных владельцев. Качество строительства во французских замках всегда высокое, потому что они были спроектированы знаменитыми архитекторами и строились для богатых аристократических семей. Некоторые из таких объектов представляют собой настоящие произведения искусства. Многие замки во Франции были построены в начале 19 в., когда в стране процветало богатое сословие. Наиболее интересны для покупки замков районы Долины Луары, Нормандии, Бургундии, также в провинции Дордонь можно найти интересные предложения. В таких регионах Франции как Бургундия, Бордо и Долина Луары даже у небольших замков есть виноградники.

 

III

Некоторые из выставленных на рынке недвижимости Франции замков являются историческими памятниками, поэтому они должны содержаться в соответствии с местными требованиями и законами. На их реконструкцию необходимо получить разрешение в специальной организации – Batiments de France. Любые работы требуют обязательного согласования, и существуют серьезные ограничения. Скорее всего, строительство подземного гаража в таких замках будет неприемлемо. Но есть и положительные стороны, в некоторых регионах страны выдаются субсидии или применяются налоговые льготы на содержание и обслуживание таких замков.


 

Не менее важный момент после покупки замка – это его обустройство для дальнейшего использования. В замке может располагаться десяток спален, но только две ванные комнаты, поэтому придется устанавливать дополнительные. Возможно, потребуется ставить новую кухню и проводить центральное отопление, так как обычно они устаревают.

В последнее время достаточно популярным является покупка замка с целью превратить его в музей или туристическое место. Проведение экскурсий, тем более зная историю замка, - очень прибыльный бизнес. Это и выгодно для покупателя, так он сможет оплачивать все налоги и поддерживать состояние замка, ну и конечно, выгодно государству, так как теперь обязанности по содержанию замка переложены на владельца. Поэтому перед покупкой необходимо определиться хотите вы купить замок во Франции с целью дальнейшего его использования в коммерческих целях или для личного пользования. Если осуществляется продажа замков во Франции с целью создания отеля или музея, то можно взять кредит на его приобретение во французском банке. Зная, что замки Франции могут быть дополнительным источником дохода, многие европейцы стремятся приобрести именно их, а не местные достопримечательности.


 

 

Ежегодно на продажу выставляются новые объекты, поэтому если вы мечтаете пожить в историческом замке и готовы вложиться в его содержание и иногда – реставрацию, шансов выбрать что-то подходящее у вас предостаточно. Купить замок можно как очень дорого, так и за сравнительно невысокую цену, все зависит от его состояния, а также – исторической ценности. Если замок может «похвастаться» тем, что в его стенах проживали знаменитые люди, подписывались исторически важные соглашения, возле его стен происходили крупные битвы – можно ожидать, что стоимость такого объекта будет намного выше.

Если вы не гонитесь за громкими именами и событиями, или история Франции не является для вас ключевым критерием выбора, то вполне можно найти что-то менее дорогое, но не менее красивое и уютное. Хотя, несомненно, у любого замка Франции есть своя история, если не героическая, то уж наверняка любовная, и не одна.

 

IV

Во Франции соотношение цены и качества замков более приемлемое, чем в других европейских странах. Если сравнивать, сколько стоит замок во Франции и сколько, например, в Швейцарии или Германии, то стоимость французских замков раза в два-три ниже. Конечно, не стоит забывать, что продажа замков во Франции немного сокращается в силу того, что их все же ограниченное количество. И как и во многих других государствах стоимость во многом зависит от его месторасположения, архитектурного состояния, от того, насколько сохранилось убранство замка и парка, который к нему прилегает. Более того, когда вы планируете купить замок во Франции, стоит обратить внимание на его историческое прошлое, что также существенно оказывает влияние на цену. Как правило, благодаря этому фактору стоимость возрастает от 10% и выше.


 

 

Раньше рынок замков считался закрытым, но постепенно спрос на такие уникальные объекты начал расти. Сейчас во Франции выставлено на продажу около 2000-3000 замков. Многие объекты в этом специфическом сегменте рынка недвижимости выставлены на продажу их владельцами, потому что они не могут позволить себе оплачивать расходы на содержание замка и налоги. На стоимость замка влияет не только расположение, но и его состояние, размер участка и количество пристроек.

Многих интересует средняя стоимость квадратного метра замка, но дело в том, что при установлении цены на замок во Франции этот фактор не оказывает на нее влияния. Когда человек решает купить замок во Франции, то его приобретение можно сравнить с покупкой произведения искусства, которое требует надлежащего ухода.

Разброс цен на этом рынке очень широк: от 600 000 до 10 млн. евро, в зависимости от местоположения: Иль-де-Франс, долина Луары, Бургундия, Бретань, Юго-Запад, Лазурный берег, Прованс. Оценка старинной недвижимости – это не точная наука. Конечно, цена определяется традиционным соотношением спроса и предложения, но душевные порывы покупателя могут сильно сказаться на ней. Покупка замка – очень часто воплощение мечты. Как и на рынке произведений искусства, здесь многое зависит от эмоций.

Но независимо от того, идет ли речь о грандиозном сооружении, утопающем в лесу площадью 50 гектаров, или о ветхой постройке, требующей незамедлительной реставрации (и неважно, является оно архитектурным памятником или нет), существует несколько критериев, позволяющих определить стоимость объекта. Самым главным здесь оказывается местоположение.                       

В радиусе ста километров вокруг Парижа, в Провансе и на Лазурном берегу цены поражают воображение. В других регионах важнейшим фактором, влияющим на ценообразование, является местоположение относительно транспортных узлов. Наличие в непосредственной близости от объекта аэропортов или станций скоростной железной дороги становится важным преимуществом. Поэтому, чтобы совершить действительно выгодную сделку, замок надо искать в глухой провинции.

 Большое количество старинных построек разнообразной и изысканной архитектуры расположено в регионе Юг-Пиренеи. А поскольку покупателям важен не только сам замок, но и то, что его окружает, многих привлекает красота этого региона, мягкость климата, историческое и культурное наследие тех мест.

Например, в департаменте Ло, между городами Каор и Брив ля Гайард, неподалеку от национальной дороги A20 выставлен на продажу за 3 675 000 евро великолепный замок, возведенный в XII веке и перестроенный в XIX. Его жилая площадь составляет 1000 кв.м., на которых разместились 24 основные комнаты. Замок окружен великолепным парком, засаженным деревьями, площадью 48 гектаров.

В трех часах езды от Парижа, в Бурбоннэ, элегантный замок XVII века, являющийся памятником архитектуры, выставлен на продажу за 1 391 000 евро. В нем есть роскошный зал для приемов, голубятня, домик сторожа и ледник XV века. Весь ансамбль окружен парком площадью 12 гектаров.

На севере Франции, в Нормандии и Бретани, замки стоят дешевле, чем в южных регионах страны. Привлекательные варианты можно найти в департаментах рядом с Парижем, где замки оцениваются от 1,5 млн. евро. В регионе Лангедок-Руссильон сохранилось множество средневековых замков, некоторые выставлены на продажу по цене от 2 млн. евро.

 Хотя покупка разрушающегося здания, являющегося памятником архитектуры, может стать хорошим вложением, если воспользоваться налоговыми льготами на реставрационные работы, замки, имения, усадьбы – все эти древности покупают только люди, влюбленные в старые камни. Благодаря этому многие иностранные собственники превращаются в своего рода музейных хранителей своих замков.

 Сейчас многие хотят жить в месте, обладающем своей душой и хранящем воспоминания о выдающихся деятелях французской истории. Другие просто ищут просторное помещение, чтобы переоборудовать его под отель или заняться проведением престижных приемов и деловых конференций. Замок во Франции может стать отличным вложением денег. Даже если вы не хотите проводить там все время, вы всегда сможете использовать его как отель или сдавать в аренду. Доход от такой деятельность со временем покроет ваши расходы на приобретение недвижимости, и ваш замок станет приносить вам прибыль.

 

V

Один из самых востребованных видов деятельности для тех, кто планирует перебраться в Южную Европу, – виноделие. Предложения о продаже виноградников поступают регулярно, причем, предназначенные не только для инвесторов и профессионалов, но и для любителей, желающих попробовать новый вид деятельности. Это могут быть маленькие ухоженные участки от половины одного гектара.

Как пишет сегодня "Коммерсант-Дом", их обычно покупают те, кто не планирует вести большой бизнес, а хочет заниматься производством вина для своей семьи.

Если говорить о рентабельности виноградника, то по оценке экспертов, она начинается тогда, когда он занимает площадь не менее 20 га и количество производимого вина составляет от 120 тыс. бутылок ежегодно. Цены на виноградники во Франции зависят от их расположения и размера и начинаются от десятков тыс. евро, доходя до 20 млн. евро.

Обычно винодельческие хозяйства состоят не только из земельных наделов, но и из жилых и хозяйственных строений. Иногда это даже старинные замки, а также хозяйственные сараи: винодельни, погреба, склады для хранения вина. Конечно, не все помещения, участки, а также сами виноградные лозы в хорошем состоянии. Многим нужен ремонт, тщательный уход и обновление. Это не значит, что их вообще не нужно рассматривать как покупку, но стоит быть готовым к большим расходам.

Покупка виноградника на французской земле выгоднее, чем, к примеру, простого особняка с земельным участком. Земля в этом случае оценивается властями как инструмент производства, и облагается сниженными налогами. Сколько бы прибыли не имел хозяин виноградника, нашумевшего налога на богатство, тех самых 75% от доходов, он государству не отдает. Хотя для большинства покупателей виноделие остается хобби, а не способом заработать на жизнь.

 

VI

Приобретение замка требует определенных знаний, а также умения ориентироваться в юридических деталях. Покупка замка – это серьезное дело, поэтому сопровождение сделки лучше доверить профессионалам. К тому же, некоторые замки продаются только на эксклюзивной основе через агентства недвижимости.

Первое, что необходимо предпринять, это выбрать компанию, которая предлагает приобрести замки Франции по самым выгодным ценам. Нельзя забывать, что продажа замков во Франции это не только непосредственная реализация, это процесс, который затрагивает и подбор подходящего замка, и согласование цены, и множество других моментов, которые могут затянуть сделку на неопределенное время.

Перед покупкой недвижимости во Франции необходимо получить индивидуальный налоговый номер (numéro d’identification fiscale, NIF) и открыть счет в местном банке. Договорившись о цене, покупатель и продавец подписывают предварительный договор (compromis de vente), который оформляется у нотариуса. Заключая этот договор, покупатель обязуется в течение 7 дней перечислить на специальный банковский счет нотариуса задаток, который составляет 7-10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Эта сумма хранится до окончательных расчетов по сделке.

Задаток может быть возвращен, а соглашение аннулировано, если в течение недели покупатель откажется от приобретения недвижимости. После этого договор может быть расторгнут только в случае, если не выполняется одно из условий соглашения. При безосновательном отказе от сделки, покупатель теряет задаток.

После подписания предварительного договора, в котором обозначаются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и другие детали, недвижимость закрепляется за покупателем. Далее в течение 30-90 дней нотариус проверяет юридическую чистоту сделки. В этот же период покупатель должен перевести остаток средств с учетом уже внесенного задатка, внесенного на специальный счет нотариуса. Кроме того, должна быть переведена дополнительная сумма (7-8 % от стоимости объекта), которая пойдет на оплату услуг нотариуса и госпошлины.

Следующий шаг юридического оформления покупки недвижимости во Франции – это подписание продавцом и покупателем заключительного договора (acte authentique de vente) в офисе нотариуса. Затем недвижимость регистрируется в кадастровом управлении, где взимается налог 0,1 % от стоимости объекта. После завершения сделки у покупателя остается копия договора и свидетельство о праве собственности на недвижимость (titre de propriété).

Оформление недвижимости на гражданское общество

В случае покупки дорогой недвижимости стоимостью от 760 тыс. евро можно оформить сделку на гражданское общество по управлению недвижимостью (société civile immobilière, SCI), которое является аналогом российского ООО. Эта организация имеет право заниматься только управлением и распоряжением принадлежащим ей объектом. Однако такая форма владения имеет свои преимущества:

– сокращаются расходы на содержание объекта, поскольку в этом случае не придется платить налог на роскошь, который распространяется на элитную недвижимость. Нужно будет только оплачивать около 1,5–2 тыс. евро в год – налог на собственность и налог на землю;

– вопросы о перепродаже или передачи собственности в наследство решаются путём включения потенциальных покупателей или наследников в состав учредителей фирмы.

Ограничения для владельцев недвижимости

Во Франции часть земель на побережье и в горах не подлежит застройке, поэтому перед покупкой участка необходимо уточнить, возможно ли на нем строительство. Эта информация содержится в местном плане градостроительства (plan local d’urbanisme, PLU). При покупке земли в радиусе 500 м от памятника истории требуется получить разрешение властей на строительство.

 

VII

Прежде чем покупать замок во Франции нужно тщательно рассчитать расходы на его содержание, которые могут быть весьма высоки, особенно, если потребуется реконструкция. Так как площадь для реконструкции велика, ремонт может оказаться дорогостоящим и трудоемким.

Иногда бюджет на полную реконструкцию замка может сравняться со стоимостью покупки. Но обычно, чтобы в замке можно было жить, необходимо потратить около 500 000 евро. Во Франции есть специализированные компании, которые занимаются реконструкцией замков. Лучше сразу купить замок в хорошем состоянии, чем потом тратить время и деньги на его реконструкцию и обустройство.

Замки очень красивы и манят своей величественностью и историей, однако содержать их весьма непросто и дорого. Ежегодные налоги на замок могут варьироваться от 5000 до 9500 евро, расходы на страховку за год составят от 2500 до 6500 евро, а на круглогодичное отопление такого объекта уйдет от 4000 до 9000 евро в год. Камин может обогреть одну комнату, но если в замке около двадцати спален и пять просторных приемных комнат и гостиных, нужно содержать минимум 25-30 каминов.

Коммунальные платежи за замок станут отдельным пунктом в ежемесячных расходах. Как правило, для небольших замков размер счета составит 2800 – 4300 евро в месяц. Некоторые замки продаются сразу с винодельческими хозяйствами, такие имения стоят дорого, а выращивание винограда и его переработка потребуют дополнительных вложений.

 

 

При подготовке статьи были использованы материалы из следующих источников: www.tranio.ru, www.apriori-invest.ru, www.vipzamok.ru, www.manor-info.ru, www.france-guide.ru, www.homesoverseas.ru.